Le marché immobilier s’est largement essoufflé en raison de la hausse rapide des taux d’intérêts et du durcissement des conditions d’octroi de prêts. Le premier trimestre 2024 marque un tournant notable avec la reprise des prix après une période de stabilisation. Quelles sont les dynamiques macroéconomiques et les conditions de marché influençant cette tendance ? Quelles stratégies considérer dans ce contexte nouveau ?

Initialement anticipée comme une baisse continue en raison de l'augmentation rapide des taux d'intérêt, la réduction des prix immobiliers s'est révélée être très limitée et temporaire. À partir de janvier 2024, un rebond s’observe et marque une reprise plus rapide que prévue. Malgré une multiplication par quatre des taux d'intérêt, le marché a démontré une robustesse exceptionnelle, avec seulement 0,8% de baisse en moyenne sur 2023. L'inflation, fluctuant entre 3% et 5%, ajuste cette baisse à un niveau plus significatif, bien que toujours modéré. Le contexte global a également conduit à une diminution d'environ 20% du volume des transactions : signe d'un ralentissement sans pour autant constituer une chute drastique.

Le marché présente donc une asymétrie fascinante. Tout indique qu'une baisse relativement minime des taux suffit à le stimuler. Cette sensibilité à des réductions modestes contraste fortement avec la réaction aux augmentations. En effet, il faut une hausse bien plus marquée et soutenue pour entraîner une diminution des prix. Cette dynamique suggère une réaction vigoureuse et immédiate à des conditions de financement plus favorables, tandis que les effets d'un resserrement du crédit sont moins immédiats et moins prononcés.

La baisse des taux, sensible dès la mi-janvier 2024, a donc rapidement revitalisé le secteur : elle lui profite doublement en rendant les prêts moins coûteux et en favorisant les investissements. Ce sont les banques commerciales qui se sont adaptées puisque les banques centrales n’ont pas encore pivoté : en abaissant leurs taux, ces institutions cherchent à attirer plus de clients et à augmenter le volume de prêts. La compétition entre elles joue également un rôle dans cette dynamique, chacune s'efforçant de proposer des conditions plus attractives pour capter une clientèle plus large.

La conjoncture offre des occasions uniques pour les acheteurs et les investisseurs. Acheter pendant la stabilisation ou en tout début de reprise représente bien souvent l'opportunité idéale car les prix n'ont pas encore entamé leur ascension. Cette stratégie d'achat permet de réaliser des opérations à un moment potentiellement plus avantageux. De plus, au lieu d'attendre un hypothétique point bas, qui est extrêmement difficile à prévoir, il est préférable d'acheter quand les signes de stabilisation se manifestent. Attention toutefois à l’investissement dans des zones où les prix sont potentiellement surévalués qui nécessite une analyse rigoureuse et une prudence accrue. La diversification et une gestion prudente de la dette sont essentielles pour prévenir les risques associés à une éventuelle correction. Il faut également envisager le potentiel de location des propriétés pour garantir un flux de revenus stable.

Réveil Inattendu du Marché Immobilier Français

Publié le 18.05.2024

En immobilier, une question revient sans cesse : faut-il acheter sa résidence principale quand on est un investisseur ? Une idée largement répandue suggère que cette acquisition n'est pas une démarche judicieuse et préconise plutôt de libérer toute capacité d'endettement pour des investissements locatifs rentables. Cependant, cette approche mérite une analyse plus nuancée et détaillée.

La plupart des coachs et formateurs en immobilier ont adopté une ligne de pensée unique, influencée notamment par les enseignements de Robert Kiyosaki dans "Père riche, père pauvre", où l'achat de la résidence principale est considéré comme un "passif" plutôt qu'un "actif". Pourtant, cette vision manque de considérer la complexité et la diversité des situations personnelles et des marchés.

Essayons d’effectuer une analyse comparative approfondie qui met en scène deux profils d'investisseurs : l'un, propriétaire de sa résidence principale, et l'autre, locataire, tous deux avec l'ambition d'investir dans l'immobilier locatif.

Julien décide d'acheter sa résidence principale avec un prêt immobilier tandis que Yann préfère rester locataire. Supposons que Julien ait une mensualité de prêt de 767 € pour une propriété d'une valeur de 200 000 €, financée à 110 % sur 25 ans, tandis que Yann loue son logement pour 650 € par mois. Les deux ont une capacité d'endettement similaire et envisagent un investissement locatif.

Trois scénarios sont envisagés :

Vente après 10 ans : Julien vend sa résidence après 10 ans. Sans considérer de plus-value, il récupère le capital amorti, soit une somme significative résultant des remboursements effectués.

Vente après 15 ans : Dans ce cas, on suppose à nouveau la vente sans plus-value. Julien bénéficie de 15 années d'amortissement, ce qui augmente considérablement le montant récupéré par rapport au scénario sur 10 ans.

Conservation du bien : Au terme des 25 ans, Julien devient pleinement propriétaire de sa résidence principale, valorisée à minima à son prix d'achat initial, sans compter l'appréciation potentielle du marché immobilier sur cette longue période.

Dans le premier scénario, Julien se retrouve avec une somme plus conséquente que celle que Yann pourrait économiser ou investir en restant locataire. Cette différence s'accroît dans le deuxième scénario, où la longévité de l'investissement dans la résidence principale de Julien amplifie son avantage financier.

Le troisième scénario révèle l'avantage le plus spectaculaire. À la fin de son crédit, Julien possède un actif immobilier significatif, exempt de charges mensuelles de remboursement, tandis que Yann continue de faire face à des loyers, probablement en hausse.

Bien que ces scénarios ne prennent pas en compte une plus-value immobilière, dans la réalité, la probabilité que Julien bénéficie d'une appréciation de sa propriété est élevée et renforce l'argument en faveur de l'achat de la résidence principale.

Cet examen illustre clairement que, contrairement aux idées reçues, l'achat de la résidence principale peut constituer un levier puissant d'enrichissement à long terme. Il révèle que la possession de sa résidence principale, loin d'être un passif, est en réalité un actif stratégique dans la constitution d'un patrimoine immobilier durable.

L'argument selon lequel la résidence principale constitue un "passif" est réducteur. En réalité, posséder sa résidence principale permet d'économiser sur les dépenses locatives et de bénéficier d'une stabilité résidentielle. À long terme, cette stabilité se transforme en un actif, notamment par l'accumulation de capital via le remboursement du prêt et par l'appréciation potentielle de la valeur du bien.

Il est vrai que dans certaines métropoles où les prix de l'immobilier sont très élevés, l'accès à la propriété est plus difficile. Dans ces cas, l'investissement locatif avant l'achat de la résidence principale peut apparaître comme une stratégie temporairement valable. Cependant, cette approche ne devrait pas être considérée comme une règle générale applicable à toutes les situations.

L'investissement immobilier doit être envisagé avec une vision à long terme. La décision d'acheter sa résidence principale ne devrait pas seulement être dictée par les tendances actuelles du marché ou par les théories populaires, mais plutôt par une analyse approfondie de sa situation personnelle, de ses objectifs d'investissement, et des conditions de marché.

En fin de compte, l'achat de sa résidence principale, loin d'être un frein à l'investissement immobilier, peut constituer une composante essentielle d'une stratégie d'investissement diversifiée et à long terme. Les investisseurs avisés sauront dépasser les croyances simplistes pour bâtir un patrimoine solide et durable, aligné avec leurs objectifs de vie et leurs ambitions financières.

Détenir sa résidence principale

Rédigé le 18.03.2024

Dans un contexte post-pandémique marqué par une inflation croissante, les banques centrales du monde entier, menées par les États-Unis, ont opté pour une stratégie de relèvement des taux d'intérêt. Cette politique monétaire, visant à freiner l'inflation, a eu des répercussions significatives sur le marché immobilier, particulièrement en France, où l'acquisition de prêts est devenue un parcours semé d'embûches pour de nombreux particuliers. L'augmentation des taux a entraîné une hausse notable du coût des emprunts. Cette situation a entraîné une diminution drastique du nombre de transactions immobilières, mettant à rude épreuve les agences et les promoteurs du secteur neuf.

À l'aube de 2024, les indicateurs d'inflation montrent une baisse significative, suggérant que les principales banques centrales pourraient envisager une réduction de leurs taux d'intérêt. La Federal Reserve (Fed) des États-Unis, suivie par la Banque Centrale Européenne (BCE), la Banque d'Angleterre (BoE) et la Banque Nationale Suisse (BNS), sont toutes candidates à un assouplissement monétaire, chacune selon son propre calendrier et contexte économique.

Aux États Unis et selon les récentes estimations du Comité Fédéral de l'Open Market (FOMC) relatives à l'inflation des dépenses personnelles de consommation (PCE), on s'attend à une baisse notable de l'inflation en 2024, avec une prévision que l'indice atteigne 2,4 % d'ici le Q4. Cependant, l'année a commencé avec une inflation supérieure aux attentes, soulevant ainsi des interrogations sur les prévisions à venir. Une partie de cette hausse s’explique par des facteurs saisonniers, mais l'indice des prix à la consommation (IPC) pour les services essentiels, à l'exception du logement – particulièrement suivi par Jerome Powell – a connu une hausse de 0,85 % en janvier, signalant une accélération dans divers secteurs. Cette situation a entraîné une augmentation de l'indice sur les périodes de trois et six mois à 5,55 %. Ajouté à cela, un taux de croissance du PIB réel dépassant les 3 %, un marché de l'emploi à capacité maximale, et un relâchement notable des conditions financières durant le dernier trimestre, ont fourni à la Fed assez de preuves pour justifier le maintien des taux d'intérêt actuels en attendant que l'indice PCE valide la tendance à la baisse de l'inflation. Néanmoins, beaucoup de ces données économiques présentent un décalage temporel, et le fait d'attendre comporte ses propres risques, comme l'ont démontré les récentes turbulences dans le secteur bancaire, les pertes dans l'immobilier commercial et l'augmentation des défauts de paiement des consommateurs. Bien que la possibilité d'une réduction des taux en mars semble s'éloigner, il y a des arguments solides pour envisager une démarche graduelle vers un assouplissement monétaire par la Fed d'ici à mi-année.

La position de la Banque Centrale Européenne (BCE) sur les taux d'intérêt suscite beaucoup d'attention. Malgré l'insistance de Christine Lagarde à juger prématurée toute discussion sur la réduction des taux, un nombre croissant d'analystes s'attend à un revirement imminent dans la communication de la BCE. Cette anticipation est largement fondée sur l'évolution récente des données économiques, notamment les niveaux d'inflation qui se révèlent légèrement inférieurs aux attentes. Cela souligne une désinflation progressive qui, si elle continue, pourrait se situer en deçà des projections de la BCE de 2,7 % pour l'IPC global à la fin de 2024. De plus, l'écart d'inflation de base parmi les vingt pays membres de la zone euro a été réduit de moitié depuis septembre 2022.

La BCE accueille favorablement la diminution générale de la perception de l'inflation au sein de la zone euro. Bien que l'escalade des tensions géopolitiques au Moyen-Orient puisse menacer les prévisions d'inflation, ces préoccupations demeurent, pour le moment, secondaires. Plus alarmante est la persistance d'une faible activité économique prévue jusqu'en 2024. L'Allemagne, moteur économique de l'union, a revu à la baisse ses attentes de croissance du PIB pour 2024, passant de 1,3 % à seulement 0,2 %. Face à ces éléments, la BCE apparaît comme un acteur majeur potentiel pour initier la première baisse des taux, ce qui nécessiterait un ajustement de son discours actuellement hawkish pour refléter les conditions économiques réelles.

Des études récentes ont mis en lumière que l'économie du Royaume-Uni a franchi le seuil de la récession technique durant la seconde moitié de l'année précédente. Par ailleurs, il est largement reconnu que les capacités budgétaires du Royaume-Uni pour stimuler la reprise économique sont contraintes. Les responsables politiques britanniques n'ont pas oublié les turbulences de septembre 2022, suite à l'annonce par le gouvernement de Liz Truss de coupes fiscales non compensées venant s'ajouter à un endettement déjà conséquent, entraînant une réaction négative des marchés des obligations et une dévaluation de la livre sterling. Face à cette situation, la Banque d'Angleterre (BoE) est prise entre deux feux : une inflation persistante à un niveau élevé et une croissance économique anémique. Unique parmi les grandes économies, le Royaume-Uni se distingue par une inflation de base qui demeure bien au-dessus de son taux directeur. L'évolution de l'inflation salariale, indicateur clé, n'a pas ralenti aussi vite qu'espéré par Andrew Bailey et son équipe. Dans ce contexte, le risque de stagflation apparaît plus prononcé au Royaume-Uni que dans d'autres économies développées, rendant improbable une baisse anticipée des taux. Néanmoins, la BoE pourrait se résoudre à des baisses de taux plus marquées dans le futur afin de favoriser une reprise, malgré le peu de latitude budgétaire à sa disposition.

La Banque Nationale Suisse (BNS) semble avoir pris une avance notable. Contrairement à ses homologues, l'inflation de base en Suisse n'a pas franchi le seuil des 2,2 % durant ce cycle économique, alors que d'autres ont dû gérer des taux bien au-delà de 5 %. Cette situation favorable est en partie due au statut du franc suisse comme valeur refuge, qui, en périodes d'incertitude, contribue à modérer les pressions inflationnistes venant de l'extérieur. De plus, l'impact de l'augmentation des coûts énergétiques sur l'inflation globale a été relativement limité en Suisse, grâce à un mix énergétique avantageux où l'hydroélectricité locale joue un rôle prépondérant.

Contrairement aux attentes de certains économistes prévoyant une remontée de l'inflation de base en janvier, celle-ci a en réalité reculé, passant de 1,5 % à 1,2 % sur un an, restant ainsi bien en deçà de l'objectif de 2 % fixé par la BNS. Thomas Jordan, le président de la BNS, a récemment noté que le franc suisse s'était renforcé vers la fin de 2023, affectant les perspectives d'inflation et créant des difficultés pour certaines entreprises nationales. La solution la plus immédiate pour contrer la valorisation du franc serait une baisse des taux d'intérêt. Par conséquent, la BNS est perçue comme la candidate la plus probable à initier le mouvement de baisse des taux d'intérêt, potentiellement dès mars.

En conclusion, après une période de hausse significative des taux d'intérêt qui a mis à rude épreuve le secteur de l'immobilier, l'attention se tourne désormais vers les banques centrales mondiales et leur potentiel pivot vers une politique monétaire plus souple. Les marchés financiers, ayant anticipé avec optimisme une baisse des taux de la Fed dès mars, pourraient devoir réajuster leurs attentes face à la réalité d'une politique monétaire qui reste prudente.

Pour le marché immobilier, une baisse progressive des taux d'intérêt pourrait représenter une bouffée d'air frais, offrant aux particuliers la possibilité de financer à nouveau leurs projets immobiliers à des conditions plus favorables. Cependant, toute réduction des taux sera probablement mesurée, les autorités monétaires cherchant à équilibrer la relance de l'accès au crédit avec la nécessité de préserver les gains de la lutte contre l'inflation.

Dans ce contexte, le débat sur le "pivot" des banques centrales capte toute l'attention et illustre le défi qu'elles rencontrent entre soutenir la croissance économique et maintenir la stabilité des prix.

Taux d’intérêt : à quand le pivot ?

Rédigé le 29.02.2024

La récente adoption de la proposition de loi sur l'immobilier locatif, portée par la députée Annaïg Le Meur, marque un tournant, en particulier pour la location meublée de courte durée. Cette loi, adoptée en réponse aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, vise à remédier à plusieurs problématiques.

Elle introduit par exemple des mesures visant à aligner les obligations énergétiques des meublés de tourisme sur celles des locations classiques. De plus, la généralisation du numéro d'enregistrement vise à améliorer la connaissance du parc locatif. Le transfert de pouvoir de régulation aux mairies donne aux autorités locales plus d'autonomie pour contrôler et réguler le marché : elle répond clairement aux préoccupations des résidents et des élus locaux. Cette décentralisation du pouvoir vise à permettre une réponse plus adaptée et ciblée.

La réforme opère un rééquilibrage majeur de la fiscalité des meublés de tourisme. Le taux d'abattement fiscal, qui était auparavant de 71% ou 50%, a été réduit à 30%. Cette modification vise à inciter les propriétaires à opter pour des locations longue durée. L'objectif global est de mieux encadrer le secteur et de favoriser une offre locative plus équilibrée. En alignant les obligations énergétiques des meublés de tourisme et en rééquilibrant la fiscalité, l'état cherche à réduire la spéculation.

Pour les propriétaires en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), la loi introduit la suppression de la double déduction des amortissements pour les meublés de tourisme. Cette suppression affecte directement la rentabilité et doit pousser à reconsidérer les stratégies. Face à ces changements, une approche plus professionnelle et diversifiée et l’adoption de structures telles que le LMP, la SCI à l'IS, la SARL et la SARL de famille, ou encore la SAS, peuvent offrir une résilience et une solidité.

L'adoption de cette loi, avec 100 voix pour et seulement 25 contre sur 125 suffrages exprimés, illustre un consensus politique fort. Ce vote démontre la volonté des législateurs d'agir face aux déséquilibres du marché locatif, en particulier dans les zones urbaines tendues. En effet, Annaïg Le Meur déclare : « Nous avions également la volonté de réharmoniser la fiscalité des locations et nous avons été suivis par une grande majorité des députés sur ce point. Mais le travail sur la fiscalité n’est pas encore terminé ».

La tendance amorcée par les nombreux débats lors de la loi de finances 2024 semble donc annoncer d’autres modifications substantielles dans le secteur. Les investisseurs doivent désormais s'adapter à un environnement réglementaire en mutation, en envisageant des stratégies diversifiées et à long terme tout en se professionnalisant.

Immobilier Locatif en 2024 : La Nouvelle Donne

Rédigé le 02.02.2024

À l'aube de 2024, le marché immobilier se trouve à un carrefour : entre les fluctuations des taux d'intérêt, l'impact persistant de la pandémie de COVID-19, et les défis économiques mondiaux, les investisseurs immobiliers sont confrontés à un paysage complexe. Quelles peuvent être les tendances de 2024 et les stratégies d'investissement adaptées ?

La première clé pour naviguer avec succès dans le marché immobilier de 2024 est la compréhension et l'anticipation des tendances. La capacité à prévoir les évolutions du marché, qu'il s'agisse de la demande de logements dans certaines régions ou de l'évolution des espaces de bureaux, est essentielle. En 2024, les investisseurs doivent analyser et identifier les opportunités émergentes, en tenant compte des facteurs macroéconomiques tels que les taux d'intérêt et l'inflation, ainsi que des conséquences post-COVID-19.

Le marché immobilier tertiaire, comprenant les bureaux et les commerces, est particulièrement sensible aux fluctuations économiques. Le développement du télé travail lors de la pandémie a développé le travail à distance et cette tendance se poursuit si bien que de nombreux bureaux se vident. Si les prix de l’immobilier résidentiel n’ont pas chuté de façon significative malgré un contexte dégradé, l’immobilier commercial, lui, connaît une chute drastique. C’est le cas en Europe et aux États-Unis. Voilà donc une piste à explorer même si la hausse des taux d'intérêts rend ces investissements plus risqués. Privilégiez les biens de haute qualité ou les emplacements stratégiques. Allez là où les gens n’iront pas !

Les taux d'intérêt influencent directement le coût du crédit et la valeur des propriétés. Une baisse des taux en 2024 pourrait redonner de l’attractivité à l'investissement immobilier : surveillez de près les prévisions et privilégiez des taux fixes pour vous protéger des fluctuations. Le consensus est optimiste et table sur une baisse des taux de la FED à la mi-mars mais en Europe, la BCE pourrait attendre le fin du premier semestre avant d’envisager de relâcher la pression. Voilà qui vous donne une fenêtre de tir pour acheter d’ici à fin 2025 : négociez pour faire baisser les prix car de nombreux dossiers n’obtiennent pas le prêt et certains vendeurs deviennent pressés. Si vous avez du cash pour faire pencher la balance en votre faveur, c’est encore mieux même si vous devez profiter de l’effet de levier de la banque… ainsi que de la sécurité liée aux assurances emprunteurs ! Gardez une part de cash, empruntez puis renégociez lorsque les taux s’orienteront à la baisse.

Dans un contexte d'inflation élevée, l'immobilier agit comme une protection contre l'érosion du pouvoir d'achat. Optez pour des investissements dans des zones où la demande reste forte malgré l'inflation, ou pour des biens qui génèrent des revenus locatifs stables.

Le marché pouvant se montrer incertain, les propriétés de qualité supérieure ou bien situées sont plus susceptibles de conserver leur valeur. Plus encore en 2024, recherchez des propriétés dans des emplacements de choix, avec un bon potentiel de croissance ou de stabilité à long terme.

Enfin, la diversification reste le meilleur rempart contre les risques pris. En répartissant les investissements sur différents types de biens immobiliers ou zones géographiques, vous atténuerez les effets des fluctuations inhérents au contexte macro économique.

En 2024, l’ immobilier exige des investisseurs une approche à la fois prudente et proactive. Les stratégies doivent être fondées sur une compréhension approfondie des tendances actuelles et futures, une évaluation sérieuse des risques et des opportunités, et une capacité à s'adapter rapidement aux changements. Cela étant dit, les opportunités sont et seront là tant que vous saurez les appréhender au mieux.

Les Tendances Immobilières de 2024

Rédigé le 23.01.2024

Dans le monde de l'investissement immobilier, la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) a longtemps été un régime fiscal privilégié par de nombreux investisseurs pour sa flexibilité et ses avantages fiscaux. Toutefois, les récents débats à Bercy, soulignés par la dernière loi de finances, indiquent que des changements significatifs pourraient être à l'horizon.

Les discussions actuelles au ministère des Finances français portent sur la possibilité d'aligner le régime LMNP sur celui des revenus fonciers. Cette orientation suggère une révision profonde des avantages actuellement offerts aux investisseurs LMNP, notamment en ce qui concerne les amortissements et la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Changements Envisagés

L'amortissement du bien et des équipements en LMNP permet actuellement de réduire considérablement le revenu imposable. Les discussions en cours envisagent la suppression de cet avantage, ce qui alignerait le LMNP sur le régime des revenus fonciers où de tels amortissements ne sont pas possibles.

Dans le régime actuel du LMNP, les intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles. Les propositions en discussion pourraient voir cette déductibilité réduite ou même supprimée.

Si ces changements étaient adoptés, ils auraient un impact significatif sur la rentabilité des investissements LMNP. Les investisseurs pourraient voir leurs revenus locatifs devenir plus imposables et devraient envisager de revoir leur portefeuille immobilier.

Stratégies Alternatives

Envisager la location nue pourrait être une alternative plus stable, bien que traditionnelle, au LMNP : l’utilisation du déficit foncier permettrait de travailler sur l’aspect fiscalité.

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) en Impôt sur les Sociétés (IS) peuvent offrir des structures d'investissement intéressantes, avec des avantages fiscaux et de gestion différents. Enfin, pourquoi ne pas imaginer diversifier son portefeuille avec des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) bien choisies ?

Les débats en cours à Bercy montrent que le régime LMNP est à un tournant potentiel. Bien que rien ne soit encore décidé, suivez attentivement ces évolutions. Une planification stratégique, incluant la consultation d'experts en fiscalité et en investissement immobilier, devient plus importante que jamais pour naviguer dans ce paysage changeant.

LMNP : Vers un Changement de Cap Fiscal ?

Rédigé le 11.01.2024